Direitos de uns…

Ligamos para a polícia (perguntaram se os jovens estavam roubando, e com a resposta negativa, disseram que nada poderia ser feito), contatamos a guarda municipal (e nada), ligamos para o 153 (e nada). Somente saíram quando o Geraldo acenou para uma patrulha da polícia que passava pela rua e os policiais “acordaram” o grupo.

impedindo o direito dos outros.

Uma situação complicada, de difícil solução e que algumas das ações tomadas não são adequadas.

O condomínio adquiriu novos equipamentos para atualizar os procedimentos de conservação e limpeza.

Os novos equipamentos aumentam a produtividade do operador em 80%, pois causam menos fadiga, produzindo resultados superiores na limpeza e retenção de sujidades. Proporciona também um menor consumo de água e de produtos químicos utilizados.

Ao contrario dos panos que espalham a sujeira, os refis “agarram” as sujidades, levando-as para serem retiradas na limpeza do mesmo, no balde espremedor.

Em função da sua ergonomia diminui drasticamente a ocorrência de LER (Lesões por Esforço Repetitivo).

A contratação do primeiro seguro deve ser realizada, no máximo, até 120 dias da concessão do Habite-se.

- Recomenda-se, no entanto, que seja feita a contratação tão logo a ocupação do imóvel seja iniciada.

- As renovações deverão ser continuadas, sem interrupções, e com uma periodicidade anual quando não prevista na convenção.

- Tanto a Lei nº. 4.591 como o Novo Código Civil estabelecem a obrigatoriedade da contratação de seguro, que cubra toda a edificação contra o risco de incêndio ou outro evento qualquer, que possa causar destruição total ou parcial das instalações seguradas.

- O síndico, de acordo com a mesma lei, responde ativa e passivamente, em juízo ou fora dele, por qualquer inadequação ou insuficiência de seguro constatada.

- Uma vez que a legislação não especifica que outros eventos devem ser segurados além de incêndio, deixando vaga a definição das coberturas obrigatórias, deve-se contratar um seguro que garanta todos os eventos a que o condomínio esteja efetivamente sujeito, entre os quais destacamos: raio, explosão, queda de aeronaves, danos elétricos, vendaval, impacto de veículos, quebra de vidros, roubo, e os seguros de responsabilidade civil do condomínio, síndico, dos portões e veículos.

- Cumpre lembrar que a responsabilidade pela renovação do seguro recai sobre o síndico, em cujo mandato a apólice foi emitida, não se justificando a insuficiência de coberturas em apólices vencidas, como isenção de responsabilidade do síndico no caso de sinistro

- Portanto, é essencial a revisão de valores e de coberturas a cada renovação.

Clique aqui e veja o resumo da renovação do seguro do Condomínio Tamandaré

Sabe a Lei do Silêncio, que o carioca costuma evocar para reclamar do barulho do vizinho? Na prática, ela não é aplicada dentro dos condomínios, como mostra reportagem de Flávia Monteiro, publicada no Morar Bem deste domingo.

Veja o vídeo clicando aqui.

É que não há quem meça o que ela estabelece: ou seja, respeito ao limite de 85 decibéis, das 22h às 7h – um ruído que, aliás, equivale ao burburinho ensurdecedor do trânsito na esquina da Nossa Senhora de Copacabana com a Figueiredo Magalhães, às seis horas da tarde.

Isto porque, a polícia, se chamada, não dispõe de decibelímetros. Quem tem o aparelho são os técnicos da Secretaria municipal do Meio Ambiente, que, por sua vez, não fiscalizam condomínios.

A atuação do pessoal da secretaria se restringe a estabelecimentos comerciais, sinaleiras e templos religiosos, entre outros. E segue a lei 3.268, que impõe o limite de 55 decibéis para o dia. À noite, ele cai para 50 decibéis, o correspondente a uma reclamação muito comum em condomínios – o toc-toc de sapatos de salto.

Então, quem pode resolver a questão?

O bom senso, ou seja, o acordo entre as partes. Na falta dele, o Código Civil, a ser usado pelo próprio condomínio ou, em última instância, pela Justiça. Ainda que não fale em decibéis, o código prevê punição para quem perturba o sossego alheio. Mas é preciso que assim determine a convenção.

- O Código Civil estabelece multa de até cinco vezes o valor do condomínio para aquele morador que prejudicar o sossego, a salubridade e a segurança dos demais – diz Solange Santos, do departamento jurídico do Secovi Rio.

Segundo o Secovi Rio, o barulho é o principal problema nos condomínios. Supera até queixas sobre garagem e animais. No caso, dizem especialistas, a dica é tentar um acordo interno.

Quando a perturbação vem de bares ou restaurantes vizinhos, campeões de audiência da secretaria de Meio Ambiente, vale recorrer ao Disque-Barulho, que recebe denúncias sobre poluição sonora.

Aproveitamos a época de menor demanda destes serviços junto aos prestadores e  instalamos dois sistemas de para-rios de nosso prédio (mastros, captores, barras de aterramento, etc), aproveitando somente a “descida” – cabo de cobre que desce do terraço do prédio ao aterramento no térreo.

Um investimento oneroso, necessário e de enorme valor!

O Brasil é um dos países com maior incidência de raios no mundo, cerca de 70 milhões de ocorrências por ano, segundo o Instituto Nacional de Pesquisas Espaciais (INPE). A intensidade é maior no período de chuvas, por isso, é importante saber como se proteger desse risco.

O topo dos prédios, que nem sempre recebe a atenção necessária, é uma área que necessita de cuidado especial, sendo o pára-raio, ou Sistema de Proteção contra Descargas Atmosféricas (SPDA), um de seus principais equipamentos.

Instalação
- Todos os prédios novos vêm com SPDA instalado. Mesmo entre edificações mais antigas, é difícil encontrar alguma que não tenha o sistema instalado.
- Mesmo nos dias de hoje, com todas as informações disponíveis, é muito comum encontrar instalações falhas.
- Se o condomínio possui o sistema, mas não sabe se está dentro das normas, deve se executar uma vistoria técnica, feita por um engenheiro eletricista, e projetar um novo sistema, quando necessário, de acordo com a norma NBR-5419/ 01 da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT).
- Quando o SPDA é instalado, o condomínio deve receber a Anotação de Responsabilidade Técnica (ART), emitida pelo engenheiro responsável, o projeto do sistema e um relatório técnico da instalação. A ART é renovada anualmente, a cada manutenção.
- O equipamento instalado capta a descarga elétrica e conduz, de forma segura, até a terra.
- A instalação de um sistema de pára-raios pode levar de dois a três dias.
- O SPDA protege a estrutura do edifício contra as descargas elétricas, bem como as pessoas que circulam pelo condomínio no momento da queda de raios. Aparelhos eletrônicos não são protegidos pelo sistema de pára-raios, mesmo porque, quando esses equipamentos sofrem danos, normalmente, a descarga elétrica vem pelas linhas de transmissão.
- A instalação deve seguir rigorosamente as instruções da NBR – 5419. Há casos de condomínios que utilizam os rufos como condutor. Entretanto, os rufos são seccionados a cada dois metros e não têm condução permanente. Desta forma, a descarga elétrica não será conduzida corretamente.

Alguns condomínios também aproveitam as barras de aço da estrutura do prédio como “descidas” para conduzir a descarga elétrica. Entretanto, esta opção só pode ser usada se especificada no projeto estrutural.

Tipos
A NBR – 5419 prevê dois tipos de sistemas de pára-raios, o Franklin e a Gaiola de Faraday. Para proteção adequada, no caso de prédios com mais de 20 metros de altura, recomenda-se a instalação dos dois sistemas, que trabalharão conjuntamente na proteção do condomínio.

Veja a diferença entre os dois:
- Gaiola de Faraday: composto de seis partes principais – captor do tipo Terminal aéreo, cabo de cobre, suportes isoladores, tubo de proteção, malha de aterramento e conector de medição. Esse sistema envolve todo o perímetro do prédio. O cabeamento é fechado e é posto um captor a cada cinco metros.
- Franklin: utiliza-se captor tipo Franklin, ou seja, em forma tridente, poste metálico (a ser instalado no ponto mais alto do prédio), cabo de cobre, caixa de inspeção, haste copperweld e conector cabo/haste. Aqui, a captação da descarga é feita pelo mastro.
- O custo médio para instalação dos dois sistemas, como é recomendado, fica em torno de R$ 2.000,00, já com a avaliação técnica do engenheiro, mas esse valor pode variar, chegando a R$ 4 mil.

Riscos
Quando um raio atinge um edifício protegido, a descarga elétrica percorre o pará-raio, atinge o sistema de cabos e segue até atingir o solo. Sem a proteção, ou com projeto inadequado, o raio pode danificar a estrutura do edifício e percorrer as instalações elétricas. A falha do SPDA também põe em risco os condôminos que estiverem circulando pelas dependências do condomínio no momento da queda do raio.

Deve-se atentar também para a questão do seguro do prédio. Um sistema inadequado de SPDA pode gerar problemas na hora de receber a cobertura da seguradora.

Outro ponto importante é quanto à instalação de antenas de TV por assinatura. Embora, normalmente, os condôminos utilizem antenas coletivas, um ou outro pode fechar com alguma operadora. Quando isso ocorre, os técnicos da empresa geralmente optam por instalar a antena no topo do prédio. Isso precisa de acompanhamento do síndico, pois esta antena precisa estar aterrada, conectada ao sistema de pára-raio. O síndico deve verificar também se estão fazendo uma base para fixação da antena, furar a laje, nem pensar! Pode gerar problemas, como infiltrações.

Manutenção
Depois de instalado, o pára-raio deve ser checado anualmente, sendo vistoriado por empresa especializada em medição ôhmica (resistência de aterramento) para verificação das condições gerais do sistema. Através da medição ôhmica, o técnico avalia se a descarga está ocorrendo corretamente. Veja outros pontos importantes:

- A vistoria avalia as condições das hastes, se estão esticadas ou não, e se os isoladores estão bem fixados à estrutura.
- O mastro do pára-raio possui a luz piloto, que identifica a altura do prédio. Ela precisa de manutenção, a lâmpada pode queimar.
- A caixa d’água também precisa estar aterrada, pois pode atrair raios.
- Quando é feito o trabalho de manutenção, faz-se também uma limpeza no cabeamento e nos captores. Troca de captores só em casos isolados, como de quebra.
- O custo de uma manutenção gira, atualmente, em torno de R$ 250,00, já incluindo o atestado técnico feito por um engenheiro especializado.

Importante: O atestado deve ser conclusivo. Ou seja, se houver informação de que há necessidade de obras, você terá recebido um relatório técnico e não um atestado de conformidade.

Seguro
As seguradoras normalmente cobrem os danos causados por raios, mesmo quando há problema no SPDA, entretanto, a falta de manutenção e o ART informando que o sistema está fora das normas, podem causar problemas. As empresas podem argumentar que os danos ocorreram pela falta de cuidados, o que complica e prolonga o processo de indenização.

Cada vez mais empresas permitem que os funcionários trabalhem em casa; veja como evitar problemas com os demais condôminos

São Paulo – Internet de banda larga, telefone celular, webcam e Skype. Com recursos tecnológicos cada vez mais acessíveis, a implementação dos chamados home offices nas residências dos profissionais liberais já é uma realidade. Mesmo empresas que já possuem a infraestrutura necessária para abrigar centenas ou milhares de funcionárias muitas vezes optam por permitir que eles trabalhem de casa porque acreditam em um aumento da produtividade com redução de custos. O desafio fica para os condomínios de apartamentos, a quem cabe a tarefa de normatizar a atividade comercial no interior de prédios residenciais.

Antes de mais nada, os moradores devem observar o que está estipulado no regimento interno do condomínio em relação a atividades comerciais, diz a Lello, empresa líder em administração de condomínios em São Paulo. Em geral, é permitido trabalhar usando computador e telefone em atividades que não exijam relacionamento direto com outras pessoas, tais como traduções, revisões de texto e montagem de planilhas.

Entretanto, não se pode usar áreas comuns, como hall de entrada ou salão de festas, para reuniões de trabalho a não ser que o condomínio disponha de espaço destinado a esta finalidade. Do mesmo modo, é proibido usar atividades que gerem consumo de gás, eletricidade ou de água se a cobrança desses itens for coletiva. “Esse tipo de encargo é dimensionado para ser doméstico. Se um morador realiza uma atividade comercial em seu benefício, não pode onerar os demais condôminos com despesas extras”, afirma Angélica Arbex, gerente da Lello Condomínios.

Como de praxe, excesso de barulho ou presença de prestadores de serviços não são permitidos fora do horário acordado no regulamento do prédio e nem em número expressivo. O morador que trabalha em casa não também não pode, em hipótese alguma, fazer qualquer tipo de publicidade do endereço do condomínio como ponto comercial. “Em tempos de home office, é importante que os condomínios tenham claro a necessidade de normatizar atividades comerciais para não comprometer a comodidade e qualidade de vida dos demais moradores”, conclui Angélica.

Continuamos com o programa qualificando os colaboradores do nosso condomínio através dos cursos oferecidos pelo Secovi Rio e Senac Rio.

Abaixo informações sobre alguns dos cursos que nossos colaboradores participaram:

Modulo 1 – Qualidade nos serviços de portaria
Objetivo: Desenvolver atribuições e responsabilidades do exercício diário da função, com eficiência e eficácia.
Conteúdo: A importância da função de Porteiro em um prédio residencial. Atribuições e responsabilidade no exercício diário das funções de porteiro e zelador. Desenvolvendo com mais habilidade e eficiência as rotinas operacionais da Portaria. Habilidades comportamentais no exercício da função. Higiene e apresentação pessoal. Agindo de forma ética com fatos relacionados ao dia-a-dia de um condomínio. Estímulo e motivação para o trabalho.

Modulo 3 – Incêndios – Prevenção normas e responsabilidades
Objetivo: Habilitar funcionários de condomínios para atuar como elementos preventivos e de primeira resposta, na contenção de princípios de incêndio.
Metodologia: Exercícios práticos de combate a incêndio, em condições que se aproximam da realidade de condomínios, monitorados por instrutores gabaritados, em campo de treinamento próprio aprovado pelos órgãos legais, com excelentes condições de simulação e de segurança e com licença ambiental de operação.

Modulo 4 – Segurança predial para condomínios residenciais
Objetivo: Aperfeiçoar as ações para a redução das vulnerabilidades na segurança dos condomínios residenciais e desenvolver atitudes de prevenção, através da implantação de métodos e técnicas de segurança.
Conteúdo: Questões de segurança predial. Postura dos profissionais de portaria. Cuidados na portaria. Controle de acesso de pessoas e veículos. Recursos tecnológicos. Como previnir diante situações de risco. Utilização adequada das ferramentas disponíveis no mercado. Identificação de novas tecnologias para aplicação nos condomínio residenciais.

Prezado condômino,

Ao longo dos últimos anos alguns comunicados foram distribuídos com informações sobre as normas e rotinas de nosso condomínio, estes documentos, a convenção, regulamento interno e outros encontram-se disponível em nosso blog, www.edificiotamandare.wordpress.com, entre no site e assine-o, colocando seu e-mail no box assinatura, clicando em assinar. Você receberá um e-mail do wordpress para confirmar sua assinatura – confirme, por favor.

Devido ao número considerável de novos condôminos sentimos a necessidade de relembrar alguns tópicos destes comunicados:

Recolhimento de lixo
o lixo deverá permanecer nas unidades condominiais até que os faxineiros solicitem sua retirada de dentro dos apartamentos. O horário estabelecido para a retirada do lixo nos apartamentos é as 9hs e as 17hs, diariamente.

Caso sua unidade não conte com responsáveis para entrega do lixo aos faxineiros nestes horários, solicitamos que utilizem o interfone solicitando à portaria a retirada do lixo de suas unidades no momento adequado as suas necessidades, preferencialmente em horas mais próximas ao horário estabelecido.

Materiais e entulhos
Não é permitida a guarda, mesmo que provisória, de materiais, entulho, caixas, eletrodomésticos, bicicletas, vasos, jardineiras ou afins nas áreas comuns do edifício. O entulho e afins deverá permanecer na unidade condominial em que a obra esteja ocorrendo até que se faça a transferência “direta” (em recipientes adequados) para a caçamba (fora do prédio) ou para o transportador/recolhedor contratado.

Da mesma forma os materiais “entrantes” deverão ser entregues diretamente nas unidades e não poderão permanecer nas áreas comuns.

Velocidade reduzida
Favor trafegar com os veículos em velocidade reduzida (10 km/h) dentro de nosso prédio.

Telefonar para o vigia
Sempre que for necessário retornar ao seu apartamento após as 22hs, favor telefonar (2225 0536) para o vigia quando estiver próximo ao prédio, alertando-o de seu retorno.

Itens do regulamento interno
4.2.3 – Não é permitido colocar nos parapeitos das varandas, nas janelas ou áreas, vasos, tapetes, varais de roupa ou quaisquer outros objetos que ofereçam incômodo, perigo de queda, ou que prejudiquem a estética do prédio, mesmo dentro do gradil dos pequenos terraços sociais.

4.2.8 – A troca ou raspagem de assoalhos, polimento de mármore e demais obras nos apartamentos que produzam ruídos susceptíveis de incomodar os vizinhos deverão ser previamente comunicadas ao Síndico e só serão permitidas se forem realizadas nos dias úteis das 8 às 17 horas, e nos sábados de 8 às 12 horas.

4.3.3 – Por motivos de segurança estrutural, qualquer modificação a ser feita na distribuição interna do espaço de um apartamento só poderá ser executada após solicitação por escrito e autorização, também, por escrito, do Síndico.

Os funcionários do edifício estão orientados para cumprir e fazer cumprir as diretrizes acima.

Agradecemos à colaboração de todos.